Vanalles over erfpacht

Bom onder particuliere erfpacht

Via dit artikel geven we je informatie over erfpacht. Daarnaast willen we je ook nadrukkelijk wijzen op de gevaren die er aan kleven.

Wat is erfpacht?

Bij een huis op erfpachtgrond wordt de huizenkoper eigenaar van het pand, exclusief de grond. Die huurt hij namelijk van de gemeente, waterschap of van particulieren. De erfpacht wordt via de notaris geregeld in een akte van vestiging en geeft je een aantal rechten met beperkingen, zoals in de akte zijn geformuleerd. Ook is vastgelegd voor hoe lange tijd een bepaalde erfpachtcanon geldt. Daarna wordt de canon, uitgedrukt als percentage van de grondwaarde herzien. Soms worden bij de herziening ook de voorwaarden gewijzigd.

Hoe wordt een Erfpachtcanon bepaald?

De hoogte van de erfpachtcanon wordt,  door twee factoren bepaald:

• De waarde van de grond.
• De rente die de verpachter berekent.

Er zijn grondeigenaren die deze factoren naar alle vrijheid bepalen. Soms zijn er regels voor de rente, bijvoorbeeld via een koppeling aan de marktrente. De grond wordt meestal door drie taxateurs getaxeerd. Eén taxateur wordt aangewezen door de eigenaar en één door de pachter. Vervolgens kiezen ze een derde taxateur. Doordat de waarde van de grond sterk afhankelijk is van de locatie, bouwvolume en bestemming, kunnen tussen gemeenten grote verschillen in erfpacht bestaan.

Hypotheek en de erfpacht

De pachter en niet de grondeigenaar draait op voor de belastingen die op de grond rusten, zoals de WOZ en de waterschapslasten. Een voordeel is dat de periodieke betalingen van de canon aftrekbaar zijn van de inkomstenbelasting. Als de canon eenmaal is afgekocht kan dat niet langer. De afkoop kan ook niet fiscaal worden afgetrokken. Wel kun je de hypotheekrente, wanneer de afkoop via een extra hypotheek wordt gefinancierd, van de fiscaal aftrekken. Het zal duidelijk zijn dat een pand op erfpacht een stuk goedkoper is dan een pand op eigen grond. Maar doordat je jaarlijks pacht moet betalen, die ook nog eens sterk kan worden verhoogd, zal pachten uiteindelijk een stuk duurder zijn.

Erfpacht afkopen of niet?

Soms is er de mogelijkheid om de erfpachtcanon af te kopen. Het is de vraag of dat altijd verstandig is. Een aantal scenario’s:

• De canon kan contractueel alleen worden aangepast aan de nieuwe rente. In dat geval moet u de erfpacht rente vergelijken met de actuele hypotheekrente. Valt de erfpacht rente lager uit, dan is afkopen geen optie.
• De canon wordt periodiek aangepast met een nieuwe grondwaarde en een nieuwe pacht rente. In dit geval loont afkoop bijna altijd. Dit geldt te meer als de afkoop eeuwigdurend is.

Pas op voor particuliere erfpacht

Met particuliere erfpacht, waarbij je pacht bij een particuliere organisatie of persoon, zijn in de praktijk veel problemen. Particulieren menen nog wel eens een hele hoge pacht te mogen vragen. Als je pacht van de overheid, kun je ze nog aanspreken op onbehoorlijk bestuur als de erfpacht onbehoorlijk veel verhoogd wordt. Bij een particulier bestaat die mogelijkheid niet.

Daar komt nog bij dat banken onlangs hebben bekend gemaakt geen hypotheek meer te zullen verlenen op een huis dat is gebouwd op grond, waarop een particuliere erfpacht rust, omdat daarmee in de praktijk te veel problemen en onduidelijkheden blijken zijn. Dat betekent dat een huis met particuliere erfpacht in feite onverkoopbaar is geworden. Dit kan tot grote schadeclaims leiden. Misschien zal het ook betekenen dat particuliere verpachters je nu eerder een aanbod zullen doen om de erfpacht tegen een redelijke prijs af te kopen.

Moet ik Erfpacht afkopen?

Argumenten om wel de erfpacht af te kopen zijn:

• Je bent niet meer afhankelijk van de grillen van de gemeente of andere verpachter.
• Een bank geeft gemakkelijker een hypotheek op een huis met eigen grond.
• Een huis op eigen grond is beter verkoopbaar doordat er minder onzekerheden zijn voor de koper.
• Bebouwbare grond is vooral in de stad en op mooie plekken schaars.

Overigens is het zo dat het voor de gemeentelijke belastingdienst niet uitmaakt, want de aanslag WOZ gaat er altijd vanuit dat het eigen grond is. Door de erfpacht af te kopen verandert de WOZ aanslag niet, maar stijgt wel de waarde van uw huis.

Als je kunt kiezen voor een huis op eigen grond, moet je dat zeker doen. Dat bespaart je veel lasten. Bovendien is een huis op eigen grond meer waard.